Keine Steuer- oder Rechtsberatung: Die genannten Prozentsätze sind allgemeine Richtwerte. Für eine verbindliche Kalkulation deines Kaufs lohnt sich die Rücksprache mit Notar, Makler und gegebenenfalls Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten in NRW liegen je nach Maklerbeteiligung meist zwischen 7 und 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zum eigentlichen Preis.
- Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent.
- Für Notar und Grundbuch solltest du zusammen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent rechnen.
- Fällt eine Maklerprovision an, sind in NRW rund 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
- Kaufnebenkosten zählen nicht zur Beleihung, du solltest sie deshalb in der Regel aus Eigenkapital stemmen können.
Der Kaufpreis auf dem Exposé ist selten der Betrag, den du am Ende wirklich brauchst. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und mitunter Makler kommen obendrauf, in NRW schnell mit mehreren Zehntausend Euro zusätzlich. Wer diese Summe erst beim Notartermin realisiert, gerät schnell in Finanzierungsstress, deshalb lohnt sich eine realistische Kalkulation schon vor der Immobiliensuche.
Wir zeigen dir, welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in NRW anfallen und wie viel du realistisch einplanen solltest. Die größte einzelne Position, die Grunderwerbsteuer NRW, haben wir bereits in einem eigenen Beitrag ausführlich erklärt.
Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick
| Position | Ungefährer Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5 bis 2,0 % |
| Maklerprovision (falls beauftragt) | ca. 3,57 % Käuferanteil (von insgesamt ca. 7,14 % inkl. MwSt) |
Ohne Makler liegen die Kaufnebenkosten in NRW damit meist bei rund 8 bis 8,5 Prozent, mit Makler schnell bei 12 Prozent oder mehr.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden, das ist keine optionale Dienstleistung, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar kümmert sich unter anderem um den Kaufvertrag, die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten dafür richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und damit am Kaufpreis, als grobe Faustregel kannst du für Notar und Grundbuch zusammen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen.
Maklerprovision: wer zahlt wie viel
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, eine gesetzliche Teilungsregel für die Maklerprovision: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käuferanteil nicht höher sein als der Anteil, den die verkaufende Seite trägt. In NRW ist eine Gesamtprovision von rund 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, bei hälftiger Teilung entfallen davon etwa 3,57 Prozent auf dich als Käufer. Ob überhaupt ein Makler beteiligt ist, hängt vom Einzelfall ab, private Verkäufe ohne Makler sparen diesen Posten komplett.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Ohne Makler (ca. 8 %) | Mit Makler (ca. 12 %) |
|---|---|---|
| 250.000 Euro | 20.000 Euro | 30.000 Euro |
| 350.000 Euro | 28.000 Euro | 42.000 Euro |
| 450.000 Euro | 36.000 Euro | 54.000 Euro |
Diese Zahlen sind Richtwerte auf Basis der üblichen Prozentsätze, im Einzelfall können Notarkosten je nach Aufwand und regionale Unterschiede bei der Maklerprovision leicht abweichen. Für eine verbindliche Kalkulation solltest du dir vor dem Notartermin ein konkretes Angebot einholen.
So senkst du deine Kaufnebenkosten
- Mitverkauftes Inventar wie Einbauküche oder Möbel realistisch im Kaufvertrag separat ausweisen, das senkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
- Nach Immobilien ohne Maklerbeteiligung Ausschau halten, etwa bei privaten Verkäufen, das spart den größten variablen Posten komplett.
- Bei Käufen innerhalb der Familie in gerader Linie prüfen, ob die Grunderwerbsteuer-Ausnahme greift, siehe dazu unseren Beitrag zur Grunderwerbsteuer NRW.
- Mehrere Notare nach den Konditionen für Zusatzleistungen fragen, die reine Beurkundungsgebühr ist zwar gesetzlich festgelegt, bei Zusatzservices gibt es aber Unterschiede.
Warum Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen sollten
Banken finanzieren in der Regel nur den reinen Kaufpreis der Immobilie, mitunter mit einem kleinen Spielraum darüber. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zählen meist nicht zur beleihbaren Sicherheit und müssen deshalb aus eigenen Mitteln kommen. Wer versucht, auch die Nebenkosten komplett zu finanzieren, landet schnell bei einer sogenannten Vollfinanzierung, die höhere Zinsen und ein höheres Risiko mit sich bringt.
Faustregel: Plane für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis in NRW ohne Makler grob 32.000 bis 34.000 Euro an Kaufnebenkosten ein, mit Makler eher 48.000 Euro oder mehr.
Häufige Fehler
- Kaufnebenkosten bei der Finanzierungsplanung vergessen und dadurch am Ende zu wenig Eigenkapital haben.
- Annehmen, dass die Bank automatisch auch die Nebenkosten mitfinanziert.
- Die Maklerprovision nicht vorher schriftlich klären und sich später über die Höhe wundern.
- Notarkosten unterschätzen, weil sie im Vergleich zur Grunderwerbsteuer kleiner wirken, aber trotzdem mehrere Tausend Euro ausmachen können.
Fazit
Wer in NRW eine Immobilie kauft, sollte neben dem Kaufpreis realistisch 8 bis 12 Prozent an Kaufnebenkosten einplanen, je nachdem, ob ein Makler beteiligt ist. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision zählen fast nie zur Bankfinanzierung, weshalb ausreichend Eigenkapital für diese Posten eingeplant werden sollte, bevor der Notartermin ansteht.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in NRW
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in NRW?
Ohne Makler meist rund 8 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises, mit Makler häufig 12 Prozent oder mehr.
Was ist der größte Posten bei den Kaufnebenkosten?
Die Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Wer zahlt die Maklerprovision in NRW?
Seit Ende 2020 gilt eine gesetzliche Teilungsregel bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, meist teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig.
Finanziert die Bank auch die Kaufnebenkosten mit?
In der Regel nicht vollständig, Kaufnebenkosten solltest du überwiegend aus Eigenkapital stemmen können.
Kann ich Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien in der Regel nicht, bei vermieteten Objekten können bestimmte Nebenkosten unter Umständen relevant sein. Das solltest du im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.
Wie kann ich Kaufnebenkosten senken?
Etwa durch den Kauf ohne Makler, eine realistische separate Ausweisung von Inventar im Kaufvertrag oder, bei Käufen innerhalb der Familie, durch die Grunderwerbsteuer-Ausnahme in gerader Linie.