Keine Steuerberatung: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zur Grunderwerbsteuer in NRW. Für deinen konkreten Kauf, insbesondere bei Ausnahmen und Gestaltungsfragen, lohnt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater oder Notar.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grunderwerbsteuer in NRW liegt seit 2015 unverändert bei 6,5 Prozent des Kaufpreises, einer der höchsten Sätze bundesweit.
- Berechnungsgrundlage ist in der Regel der im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreis.
- Bei 400.000 Euro Kaufpreis werden daraus 26.000 Euro Grunderwerbsteuer.
- Käufe unter 2.500 Euro, zwischen Ehegatten sowie in gerader Linie (Eltern und Kinder) sind nach § 3 GrEStG steuerfrei.
- Mitverkauftes Inventar zählt nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird.
Wer in NRW ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt neben dem eigentlichen Kaufpreis eine ganze Reihe an Nebenkosten, die größte davon ist fast immer die Grunderwerbsteuer. Mit 6,5 Prozent gehört NRW zu den teuersten Bundesländern in dieser Hinsicht.
Wir erklären dir, wie hoch die Grunderwerbsteuer in NRW ausfällt, wie sie berechnet wird und in welchen Fällen du sie sparen kannst.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer in NRW ist
NRW erhebt seit 2015 unverändert 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis einer Immobilie. Damit teilt sich NRW den bundesweiten Spitzensatz mit Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bayern und Sachsen liegen mit 3,5 Prozent am unteren Ende der Skala.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer in NRW (6,5 %) |
|---|---|
| 200.000 Euro | 13.000 Euro |
| 300.000 Euro | 19.500 Euro |
| 400.000 Euro | 26.000 Euro |
| 500.000 Euro | 32.500 Euro |
Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird
Die Formel ist denkbar einfach: Kaufpreis mal Steuersatz. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis der Immobilie. Wichtig dabei: Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine Einbauküche oder Möbel, zählt nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag separat und mit einem realistischen Wert ausgewiesen wird. Das kann die Steuerlast etwas senken, sollte aber nicht künstlich überzogen werden, da das Finanzamt unrealistische Angaben prüfen kann.
Wann du keine Grunderwerbsteuer zahlst
Das Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 GrEStG) nennt mehrere Ausnahmen, die bundesweit gelten, auch in NRW:
- Bagatellgrenze: Liegt der Kaufpreis bei maximal 2.500 Euro, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Der Erwerb durch den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner der verkaufenden Person ist steuerfrei.
- Gerade Linie: Käufe zwischen Eltern und Kindern sowie weiteren direkten Verwandten in gerader Linie sind ebenfalls ausgenommen.
- Erbauseinandersetzung: Der Erwerb durch Miterben zur Teilung eines Nachlasses ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei.
Achtung: Geschwister, Onkel, Tanten oder nicht eingetragene Partner fallen in der Regel NICHT unter diese Ausnahmen. Ob eine Ausnahme in deinem Fall greift, solltest du vor dem Kauf mit einem Steuerberater oder Notar klären.
Grunderwerbsteuer im Ländervergleich
NRW ist mit 6,5 Prozent nicht das einzige Bundesland am oberen Ende der Skala, auch Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein liegen dort. Bayern hat mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz bundesweit und hat ihn im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern nie erhöht. Sachsen lag lange ebenfalls bei 3,5 Prozent, hat den Satz aber zum 1. Januar 2023 auf 5,5 Prozent angehoben. Thüringen ist bislang das einzige Bundesland, das die Grunderwerbsteuer gesenkt hat, zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das zwischen dem günstigsten Bundesland Bayern und den teuersten wie NRW einen Unterschied von 12.000 Euro allein bei der Grunderwerbsteuer, ein Umzug über Ländergrenzen kann sich also spürbar auf die Kaufnebenkosten auswirken.
Zusammenspiel mit anderen Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist zwar der größte, aber nicht der einzige zusätzliche Posten beim Immobilienkauf. Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision kommen hinzu. Eine Gesamtübersicht mit Rechenbeispielen findest du in unserem Beitrag zu Kaufnebenkosten beim Hauskauf in NRW.
Wann die Steuer fällig wird
Nach dem Notartermin erhältst du in der Regel einen Steuerbescheid vom zuständigen Finanzamt. Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist. Ohne bezahlte Steuer verzögert sich also auch die endgültige Eigentumsübertragung.
Häufige Fehler
- Die Grunderwerbsteuer bei der Finanzierungsplanung vergessen und dadurch die Nebenkosten unterschätzen.
- Inventar im Kaufvertrag unrealistisch hoch ansetzen, um Steuer zu sparen, was beim Finanzamt zu Rückfragen führen kann.
- Annehmen, dass die Ausnahme für Verwandte auch für Geschwister gilt, obwohl nur die gerade Linie erfasst ist.
- Die Zahlungsfrist verpassen und dadurch die Grundbucheintragung unnötig verzögern.
Fazit
Mit 6,5 Prozent gehört die Grunderwerbsteuer in NRW zu den höchsten in Deutschland und sollte bei jeder Kaufpreisplanung fest eingerechnet werden. Für die meisten Käuferinnen und Käufer gibt es keine Ausnahme, nur bei Käufen unter 2.500 Euro, zwischen Ehepartnern oder in gerader Linie zwischen Eltern und Kindern entfällt sie. Wer sicher gehen will, klärt seinen Einzelfall vor dem Notartermin mit einem Steuerberater.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer NRW
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW 2026?
6,5 Prozent des Kaufpreises, unverändert seit 2015.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Kaufpreis laut Notarvertrag multipliziert mit dem Steuersatz von 6,5 Prozent. Mitverkauftes Inventar kann separat ausgewiesen die Bemessungsgrundlage senken.
Wann muss ich keine Grunderwerbsteuer zahlen?
Unter anderem bei Käufen bis 2.500 Euro, zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern und zwischen Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Kindern.
Gilt die Ausnahme auch für Geschwister?
Nein, die gesetzliche Ausnahme gilt nur für die gerade Linie, also Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel, nicht für Geschwister.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nach dem Steuerbescheid des Finanzamts. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung aus.